Tuy nhiên, sau khi mua được NOXH vì nhiều lý do khác nhau mà người mua có nhu cầu được bán căn NOXH này. Do đó, nhiều câu hỏi thường xuyên được đặt ra là liệu người mua nhà ở xã hội có được bán căn nhà với giá thị trường không? Mua bao lâu thì được bán? v.v

Điều kiện bán nhà ở xã hội

Như đã trình bày, đối tượng mà nhà ở xã hội hướng tới là các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp. Do đó, chỉ có những đối tượng đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Điều 51 Luật Nhà ở 2014 (Luật Nhà ở) và phải được Sở Xây dựng xác nhận về đối tượng mua nhà chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội mới được mua NOXH. Theo đó, giá mua NOXH sẽ thấp hơn nhiều sơ với nhà ở thương mại cùng loại.

Tuy nhiên, sau khi mua NOXH chủ sở hữu sẽ bị hạn chế một số quyền. Cụ thể:

Người mua không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền mua nhà. Nếu trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà thì bên mua có nhu cầu bán nhà ở chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội trước tiên, nếu đơn vị này không mua thì được bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH. Trong trường hợp này, giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng thời điểm và địa điểm bán.

Hoặc sau thời hạn 05 năm thì người mua NOXH được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán.[1]

Cả hai trường hợp này, người bán nhà ở xã hội không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2, sau thời hạn 05 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp GCN thì người mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu (tức không cần người mua phải đủ điều kiện mua NOXH).[2] Tuy nhiên, người bán phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2915/NĐ-CP: “4.… Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.”

Sở dĩ đặt ra quy định này bởi lẽ chủ đầu tư xây dựng NOXH được miễn tiền sử dụng đất, tức giá bán NOXH ban đầu không bao gồm tiền sử dụng đất. Do đó, trường hợp bán NOXH không đúng theo quy định của Luật Nhà ở thì Hợp đồng mua bán nhà sẽ bị vô hiệu và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Việc xử lý tiền mua được thực hiện theo quy định tại Điều 135 Luật Nhà ở.

Vậy người mua nhà ở xã hội được cấp GCN khi nào? Có cần phải hết thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà mới được cấp GCN không?

Hiện tại, chưa có quy định nào cho biết rằng sau 05 năm mới được cấp Giấy chứng nhận. Hơn nữa, Nghị định 99/2015/NĐ - CP cũng quy định: “..chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở”. Như vậy, người mua nhà ở xã hội sau khi thanh toán đủ 95% tiền mua nhà (Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở 2014) sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm làm thủ tục hoặc hỗ trợ làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho mình.

Tóm lại, người mua nhà ở xã hội hoàn toàn được bán lại NOXH với giá thị trường cho các đối tượng không phải là đối tượng đủ điều kiện mua NOXH khi đã hết thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp GCN nhưng phải nộp lại 50% tiền sử dụng đất nếu đó là căn hộ chung cư.

Cơ sở pháp lý:

- Luật Nhà ở 2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP;

- Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Khoa Nguyễn